El Banco de España ha situado la sobrevaloración de la vivienda entre un 1,1% y un 8,5%.

Si camina como un pato, grazna como un pato y nada como un pato... es un pato. Esto parece que fue un pensamiento bastante generalizado tras la publicación ayer del incremento de los precios de la vivienda del 12,2% en el primer trimestre de 2025, lo que supone el mayor aumento interanual desde hace 17 años. Pero vale la pena analizar si realmente camina, grazna y nada como una burbuja inmobiliaria.
En primer lugar, para que exista una burbuja es necesario un proceso de llenado. El aire en este caso es el exceso de crédito. Pero si comparamos la situación actual con la anterior a la crisis inmobiliaria, vemos que son muy diferentes. En 2007 el saldo de crédito para la construcción y actividades inmobiliarias alcanzaba el 44% del PIB, mientras en la actualidad apenas llega al 6%. El crédito para adquisición de vivienda de las familias se situaba en el 62%, ahora solo representa el 30% del PIB. Por tanto, no hay aire en esta supuesta burbuja.
En segundo lugar, en 2007 era necesario acudir a alguna explicación no convencional para entender por qué construyéndose 650.000 viviendas, pero formándose sólo 320.000 familias (por tanto, con un claro exceso de oferta) los precios de la vivienda subían tan rápido. Era el crédito fácil lo que estaba disparando los precios. En la actualidad no hace falta buscar explicaciones tipo burbuja, pues la diferencia entre la formación de hogares
en los últimos años y la construcción de viviendas supera las 500.000 unidades. Existe un claro exceso de demanda que, de forma directa, podría explicar un aumento de precios.
Tercero, la economía está creciendo con rapidez. El PIB aumentó un 3,2% en 2024y se espera que lo haga un 2,6% en 2025. Esta tasa sitúa a la economía española en el pódium del crecimiento de los países de la UE, e incluso en el mundial. Además, el empleo sigue creciendo rápidamente (un 2,4%) y marcando máximos de afiliación. Evidentemente, estos números son muy positivos, pero conllevan efectos colaterales menos deseables, entre ellos el aumento de la demanda de vivienda. Una parte sustancial del crecimiento se basa en
el sector servicios y, más concretamente, en el turismo. Esto genera externalidades como la masificación de los centros de las ciudades turísticas, el aumento de los pisos turísticos y la disneyficación de las ciudades.

FUENTE: EXPANSIÓN